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旅游地产如何破解空置率高、运营成本高难题

发布时间:2015-08-28 点击数:1354

  在众多上市房地产公司都在停止房地产业务时,房地产需要转型已经成为业内的共识。转型过程中,旅游地产由于其与旅游资源嫁接的便易性,得到更多开发企业的青睐。然而,“在路上”的旅游地产,空置率高一直是其难以破解的难题。高空置率导致旅游地产配套设施不健全,然而齐全的配套后期维护成本过高,仍然成为开发商头疼的“难题”,这成为目前旅游地产发展的“悖论”。旅游地产在可持续发展的过程中,该如何解决空置率高的问题?又如何提高其配套设施的利用率?


  ■旅游地产空置率高 居住时间不平均


  旅游地产大多依附于天然资源具有明显优势的地区,但这也导致其使用具有较强的季节性。以三亚为例,区域内的旅游地产在冬季出现入住爆满情况,而夏季则鲜见业主前往入住。地缘性强的城市周边旅游地产项目也会在周末或假期迎来入住高峰期,其余时间则同样面临入住率低的问题。


  “没有人住,或者是居住的时间不平均,成为旅游地产发展的痛点。”绿城集团执行总经理、蓝湾小镇总经理郭晓明在博鳌房地产论坛中这样说道。即便是像绿城这样的房地产企业,在旅游地产的开发运营中,也同样遇到空置率的问题。


  业内人士坦言,许多购买旅游地产或度假产品的购房者,大多是因为冲动。“到了那里看到优美的景色一下就被吸引了,冲动买了一套,买完之后发现,根本就没有时间去住。”


  ■配套设施滞后 可娱乐项目少缺乏入住吸引力


  如何吸引购房者入住,便成为了开发企业绞尽脑汁在解决的问题。而业内人士分析,旅游地产项目里配套设施滞后、可娱乐项目的缺乏,也是其入住率低的重要原因。


  广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕就提出了这样的担忧。“除了每天的休闲,有什么事情可以做?人如果每天都休息,也会感到无聊。”张明燕认为,如果是在市区有高工作强度的人士到旅游地产居住,休息一周的时间的确可以得到放松。但如果老年人居住,对于思维和身体均非常健康的老年人来说,需要有可持续的事情来做。“需要有生活内容,学习跟他生活品质、品味相关的内容,提升其居住的生活状态,就可以令其长期居住。”


  而另外一家旅游地产的负责人也表示,其工作在设计产品的时,会考虑如何让人留下来、住下来。“度假旅游项目需要有能让人娱乐的项目,才能留住购房者在那里居住。”


  ■配套齐全后,运营成本高的“悖论”


  不过,也有开发企业在开发旅游项目时,已经将配套问题考虑到项目中,但是其同样面临着后期物业运营费用过高的问题。


  在千岛湖一个旅游项目,不仅配备了体育公园、马术文化公园、天然水公园,山顶观岛公园等娱乐设施,同时也有五星级酒店和各种特色酒店。但是其负责人坦言,如果没有常住人口,配套设施就没有办法建设,建好的娱乐中心、活动中心健康中心没有人使用,运营和维护成本较高。


  绿城在三亚打造的旅游度假项目,同样配备了社区食堂、老年活动中心、社区医院等配套,但淡季的高空置率使这些配套的运营每年能够亏钱达1000多万元。


  ■他山之石:分时度假或金融收益提高入住率


  如何破解娱乐项目少和娱乐项目多均亏钱的悖论?业内人士认为,在国外分时度假的确能够解决这一难题,但是由于中国传统观念的影响,并不希望与陌生人分享住房的心理芥蒂仍然存在,因此分时度假的实现仍然需要一些时日。同时,国外由于政府配套设施齐全,常驻人口多,能够达到分时度假的使用率,而我国大多数旅游地产项目周边并没有大量的常住居民,这也难以实现高入住率。


  而国内也早有人将金融产品瞄向度假旅游产品来解决其利用率低的问题。其中一种思路就是将旅游度假产品看做投资品,开发企业为购买产品的业主提供两方面的收益,一方面是固定收益,每年可以收到5%-8%的收益,第二方面则是房屋居住权的收益,也就是将房屋给别人居住后拿到的收益。业内人士分析,这样的方式更加适合投资型客户。